Baufinanzierung – Zinsen, Tilgung und Strategie
Das Annuitätendarlehen ist das Standardprodukt der Baufinanzierung. Zinsbindung, Tilgung und Eigenkapital sind die drei Stellschrauben, die Ihren Gesamtaufwand maßgeblich bestimmen.
Das Annuitätendarlehen
Das Standard-Hypothekendarlehen in Deutschland ist das Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt über die Zinsbindungsdauer konstant. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil nimmt ab, der Tilgungsanteil zu.
Die drei wichtigsten Stellschrauben
| Parameter | Einfluss auf die Rate | Empfehlung |
|---|---|---|
| Eigenkapital (%) | mehr EK = niedrigerer Zinssatz | mind. 20 % |
| Zinsbindung (J) | länger = höherer Zins, mehr Sicherheit | 10–15 J |
| Anfangstilgung (%) | höher = kürzere Laufzeit, mehr Rate | mind. 2 % |
Eigenkapitalquote und Beleihungsauslauf
Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto niedriger der sogenannte Beleihungsauslauf (Darlehen / Immobilienwert in %). Banken staffeln ihre Zinssätze nach Beleihungsauslauf: Unter 60 % erhalten Sie oft 0,3–0,5 % günstigere Konditionen als bei 90 %.
Faustregel Tilgung
Mit einer anfänglichen Tilgung von 2 % und 10 Jahren Zinsbindung bei aktuellem Zinsniveau läuft das Darlehen ca. 25–30 Jahre. Wer schneller schuldenfrei sein möchte: Tilgung auf 3–4 % erhöhen. Jeder Prozentpunkt mehr verkürzt die Gesamtlaufzeit deutlich.